6306 sayılı Kanun, resmi adıyla Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, Türkiye’de deprem ve diğer afet risklerine karşı yapı stokunun yenilenmesini amaçlayan temel mevzuattır. Günlük dilde çoğu zaman “kentsel dönüşüm kanunu” olarak anılır. Amacı; can ve mal güvenliğini tehdit eden yapıların tespit edilmesi, gerektiğinde yıktırılması ve yerinde veya alternatif alanlarda sağlıklı, yaşanabilir yapılaşmanın sağlanmasıdır. İstanbul’da yoğun yapı stoku nedeniyle bu kanun uygulamaları özel önem taşır.
Kanun neyi düzenler?
6306 sayılı Kanun üç ana uygulama alanını çerçeveler: riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı. Riskli yapı, deprem başta olmak üzere afet riski taşıdığı teknik tespitlerle ortaya konan bağımsız yapıları ifade eder. Riskli alan, imar ve planlama bütünlüğü içinde toplu dönüşüm gerektiren bölgeleri; rezerv yapı alanı ise yeniden yerleşim ve uygulama ihtiyacı için belirlenen alanları kapsar.
Kanun; tespit, tebligat, itiraz, tahliye ve yıkım takvimi, maliklerin karar alma usulleri, payların satışı, anlaşma ve uygulama modelleri gibi konuları düzenler. Uygulama ayrıntıları büyük ölçüde yönetmelik ve idare (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı / Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, belediyeler) uygulamalarıyla şekillenir.
Riskli yapı süreci nasıl işler?
- Tespit: Malik talebiyle veya idare resen; bakanlıkça lisanslı kurum/kuruluşlarca riskli yapı tespiti yapılır.
- İdare onayı ve tapu şerhi: Uygun bulunan tespitler ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir; riskli yapı şerhi işlenir.
- Tebligat ve itiraz: Yapıya asma, e-Devlet ve muhtarlık ilanı usulüyle tebliğ; genelde 15 gün içinde itiraz hakkı.
- Tahliye ve yıkım: Maliklere süre verilir; süre sonunda altyapı kesintisi ve idari yıkım gündeme gelebilir. Anlaşma yolu önceliklidir.
- Yeniden yapım: Malikler müteahhit ile kat karşılığı, hakediş veya diğer modellerle yeniden yapılaşma yoluna gidebilir; idari izin ve ruhsat süreçleri devreye girer.
İstanbul malikleri için pratik anlamı
6306, maliklere hem güvenli yapı imkânı hem de süreç disiplini getirir. Riskli yapı kararı sonrası belirsizlik azalır; ancak malikler arasında mutabakat, proje modeli ve müteahhit seçimi kritik hâle gelir. Yanlış sözleşme, eksik teminat veya belirsiz teslim koşulları mağduriyet riskini artırır.
Bu platformda malikler İstanbul ilçelerine özel ücretsiz ilan oluşturabilir; iletişim bilgileri yalnızca onaylı müteahhit hesaplarına açılır. Güncel kanun metni (PDF).
Ne işe yarar? (özet)
- Afet riski taşıyan yapıların yasal çerçevede tespitini sağlar.
- Dönüşüm uygulamalarında usul, süre ve malik–idare ilişkilerini düzenler.
- Anlaşma öncelikli olmak üzere yeniden yapılaşma ve uygulama araçlarını tanımlar.
- Kira yardımı, kredi ve hibe gibi destek programlarının dayandığı yasal zeminle ilişkilidir.
Sıkça sorulan sorular
16306 sayılı kanun ne zaman yürürlüğe girdi?
Kanun 16 Mayıs 2012 tarihinde kabul edilmiş, 31 Mayıs 2012 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Sonraki yıllarda yönetmelik ve uygulama değişiklikleriyle detaylandırılmıştır.
2Riskli yapı tespiti zorunlu mu? Tüm maliklerin onayı gerekir mi?
Malikler kendi talebiyle riskli yapı tespiti yaptırabilir; idare de resen tespit yaptırabilir. Uygulamada sıklıkla maliklerden biri lisanslı kuruluşa başvurabilir. Riskli yapı kararı tapuya şerh edilir ve süreç yasal takvime bağlanır.
3Kat maliklerinin tamamı anlaşmak zorunda mı? 2/3 nedir?
Yeniden yapım ve uygulama kararlarında arsa payı oranında en az üçte iki (salt) çoğunluk aranabilir. Karara katılmayanların hisseleri kanundaki usulle satılarak süreç ilerletilebilir. Oybirliği mümkün olduğunca tercih edilir; güncel oran ve usuller için yürürlükteki yönetmelik kontrol edilmelidir.
4Riskli yapı kararına itiraz edilebilir mi? Süre nedir?
Evet. Malikler veya yasal temsilcileri, tebliğ / muhtarlık ilanı usulüne göre tebliğ sayıldığı tarihten itibaren genellikle 15 gün içinde ilgili müdürlüğe veya yetki devri yapılmış belediyeye yazılı itiraz edebilir. İtirazlar teknik heyetçe incelenir.
5Tebligat nasıl yapılır?
Tespit bilgilerini içeren tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta ilan edilir; ilanın son günü tebliğ sayılabilir. Ayrıca başkanlık internet sayfasında ilan yapılabilir. Güncel usul yönetmeliğe tabidir.
6Tahliye süresi ne kadardır? Altyapı kesilir mi?
Riskli yapı kesinleştikten sonra maliklere tahliye ve yıkım için süre verilir (uygulamada 60 günden az olmamak üzere; idare 90 güne kadar süre verebilir). Süre sonunda yıkım yoksa elektrik, su ve doğalgaz kesintisi talep edilebilir; ardından idari yıkım gündeme gelebilir.
76306 kapsamında vergi ve harç muafiyeti var mı?
Evet. Kanun kapsamındaki işlem, sözleşme, devir ve tesciller; noter harcı, tapu harcı, belediye harçları, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ve benzeri ücretlerden muaf tutulabilir. Güncel kapsam için kanun ve vergi idaresi tebliğleri esas alınır.
8Müteahhit inşaatı yarım bırakırsa ne olur?
Kanundaki şartlar oluşursa (ör. karar sonrası bir yıl içinde başlanmama veya uzun süre fiili faaliyetin kesilmesi) malikler sözleşme feshi talebinde bulunabilir. Detay ve süre koşulları 6306 ve uygulama yönetmeliğine bakılmalıdır.
96306 ile kira yardımı veya hibe ilişkisi nedir?
Kanun dönüşüm uygulamalarına zemin hazırlar; kira yardımı, hibe ve faiz destekli krediler yönetmelik ve dönemsel programlarla (ör. Yarısı Bizden) yürütülür. Detaylar için hibe-kredi ve kira yardımı rehberlerimize bakın.
10İstanbul’da 6306 nasıl uygulanır?
İstanbul’da riskli yapı ve kentsel dönüşüm süreçleri ilgili belediyeler ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı koordinasyonunda yürür. İlçe bazlı ilan ve müteahhit eşleşmesi için kentsele.ist kullanılabilir.
Hibe, kredi ve taşınma tutarları için hibe ve kredi hesaplama; kira/taşınma evrakları için kira yardımı rehberine bakın. İstanbul’da dönüşüm ilanı: ücretsiz ilan formu.