Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Kanun’un 1. maddesinde; afet riski taşıyan bölgeler ile bu alanların dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat kurallarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşam alanları oluşturmak amacıyla iyileştirme, yenileme ve yeniden yapılandırma olarak tanımlanır. Genel anlamda; plansız kentleşmeyle bozulan yapı stokunu düzenlemek, yeşil alan ve sosyal donatıları güçlendirmek, deprem, sel ve heyelan gibi afetlere karşı güvenli mekânlar üretmek demektir.
5393 sayılı Belediye Kanunu m.73’te de “kentsel dönüşüm ve gelişim alanı” vardır; ancak burada süreç belediye öncülüğündedir. 6306’da asıl sorumluluk ve başlatma önceliği mülk sahiplerine / hak sahiplerine aittir. Detay için 6306 sayılı kanun rehberine bakın.
Kentsel dönüşümün amacı nedir?
Temel hedef, insanlara sağlıklı ve güvenli yaşam alanları sağlamaktır (Kanun md.1). Yasa gerekçesinde de can ve mal güvenliğinin teminat altına alınması öne çıkar. Uygulamada rant odaklı sapmalar ve hukuka aykırı işlemler mağduriyet yaratabilir; bu da Anayasa m.35’teki mülkiyet hakkı ile doğrudan ilişkilidir. Dönüşümün amacından uzaklaşması, hem bireysel hak ihlali hem de yatırım güveni riski doğurur.
Ekonomik boyutu ve hukuki temeller
Başarılı bir dönüşüm için finansmanın doğru yönlendirilmesi gerekir; inşaat ve finans sektörü üzerinden ekonomiye katkı potansiyeli yüksektir. Ancak ekonomik ve sosyal beklentilerin karşılanması, sağlam bir hukuki altyapı olmadan mümkün değildir. Mevzuat; afet riskini hızla azaltmayı hedeflerken idarenin yetkilerini ve taşınmaz üzerindeki hak kullanımını da düzenler. Rantın istismar edilmemesi için usul, şeffaflık ve mülkiyet güvenceleri kritiktir.
Mülkiyet hakkı neden kritik?
Dönüşüm projelerinde mülkiyete müdahale kaçınılmaz olabilir. Hakkın korunmaması; bireysel uyuşmazlıkların yanı sıra yerli ve yabancı yatırım güvenini de etkiler. AİHM ve Anayasa Mahkemesi içtihatları, mülkiyet ihlallerinde ölçülülük ve usul güvencelerini hatırlatır. Bu nedenle sözleşme, malik kararı ve tebligat süreçleri titizlikle belgelenmelidir.
Tek başına mülkiyette kararlar tek kişidedir. Birlikte mülkiyette (paylı veya elbirliği) yıkım sonrası arsa kararları paydaşların birlikte hareket etmesini gerektirir; TMK m.688–703 hükümleri devreye girer. Kat mülkiyetinde bağımsız bölüm sahipleri yapı maliki sayılır.
Riskli alan nedir? Kim tespit eder?
Riskli alan; zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can veya mal kaybına yol açma riski taşıyan alandır. Tespitte genel risk yanında; planlama/altyapı yetersizliği, imara aykırı yapılaşma, hasarlı altyapı-üstyapı gibi hallerin kamu düzeni ve güvenliğini bozacak, yaşamı kesintiye uğratacak boyutta olması aranır. Ayrıca alandaki yapıların belirli oranının (ör. en az %65) imara aykırı veya ruhsatsız olması da dayanak olabilir.
Başvuru mercileri mevzuatta düzenlenir (bakanlık süreci; TOKİ, idare veya malikler gerekli belgelerle başvurabilir). Karar idari işlemdir; Resmî Gazete yayımı sonrası yargı yolu (uygulamada Danıştay / idari yargı süreleri) açıktır. Süre ve yetki kuralları güncel kanun metnine göre kontrol edilmelidir.
Rezerv yapı alanı
Rezerv yapı alanı, gelecekte yeni yerleşim için ayrılan alanlardır. Belirleme usulü ve belgeler yönetmelikle düzenlenir: sınırları gösteren koordinatlı harita, ortofoto, kamuya ait taşınmaz listesi, teknik rapor, seçimi gerektiren özelliklere dair belgeler vb. İdari işleme karşı yargı yolu açıktır.
Riskli yapı nedir? Kim tespit eder?
Riskli yapı; bilimsel ve teknik verilere göre yıkılma veya ağır hasar riski taşıyan yapıdır. Tespit, Bakanlıkça lisanslı kurum ve kuruluşlarca yapılır (iletişim için csb.gov.tr). Başvuru genelde elektronik sistem üzerinden yapılır; giderler çoğu zaman malike aittir.
Tespit kapsamı dışında kalan örnekler: inşaatı tamamlanmamış ve içinde yaşanılmayan yapılar; taşıyıcı sistemi bozulmuş, ağır hasarlı ve oturulamaz durumdaki yapılar (Yönetmelik m.7/f.1 çerçevesi).
Tespit raporu ilgili müdürlük/belediyeye sunulur; eksikse düzeltilir; uygun bulunursa tapuya “riskli yapı” şerhi işlenir.
Tebligat nasıl yapılır?
Riskli yapı tespitinde tebliğ yerine kaim olmak üzere; tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta belirli süre (genelde 15 gün) ilan edilir. Muhtarlıktaki ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılabilir. Ayrıca başkanlık internet sayfasında ilan yapılabilir. Güncel usul yönetmelik ve idare uygulamasına tabidir.
İtiraz, tahliye ve yıkım
- İtiraz: Genellikle tebliğ sayılan tarihten itibaren 15 gün içinde yazılır; teknik heyet inceler ve riskli/riskli değil kararı verir.
- Tahliye/yıkım: İtiraz yoksa veya reddedilirse maliklere süre verilir (uygulamada 60 günden az olmamak üzere; idare 90 güne kadar süre verebilir). Süre sonunda yıkım yapılmazsa elektrik-su-doğalgaz kesintisi ve idari yıkım gündeme gelebilir.
- Yeniden yapım: Malikler arasında arsa payına göre en az 2/3 çoğunluk ile karar alınabilir; katılmayan hisseler kanundaki usulle satılabilir. Oybirliği yoksa ruhsat öncesi veya sonrası salt çoğunluk talebiyle satış yoluyla muvafakat tamamlanabilir.
Vergi ve harç muafiyetleri
6306 kapsamında yapılacak işlem, sözleşme, devir ve tesciller; noter harcı, tapu harcı, belediye harçları, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ve benzeri ücretlerden muaf tutulabilir. Güncel kapsam için kanun ve vergi idaresi tebliğleri kontrol edilmelidir.
Müteahhit, sözleşme ve destekler
Riskli yapı tespiti öncesi yapılan “kentsel dönüşüm sözleşmeleri” 6306 kapsamındaki usule otomatik bağlanmaz; özel hukuk sözleşmesi olarak değerlendirilir. Müteahhit seçimi malik anlaşmasıyla yapılır; referans, teminat, süre ve malzeme şartları yazılı olmalıdır. İnşaatın uzun süre durması hâlinde sözleşme feshi imkânları kanunda düzenlenmiştir (bir yıl içinde başlanmama / altı ay süreyle fiili faaliyetin kesilmesi gibi şartlar).
Devlet destekli hibe ve faiz destekli krediler (ör. Yarısı Bizden) ile kira/taşınma yardımları ayrı programlarla yürütülür. Tutar ve hesap için hibe ve kredi; evrak için kira yardımı rehberine bakın. Ada/site ölçekli büyük dönüşümlerde tam uzlaşma ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ ve Emlak Konut iş birliği gündeme gelebilir.
İstanbul’da müteahhit arayan malikler ücretsiz ilan verebilir; numara yalnızca onaylı müteahhitlere açılır.
Sıkça sorulan sorular
6306 sayılı Kanun’un 1. maddesine göre; afet riski taşıyan bölgeler ile bu alanların dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat kurallarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşam alanları oluşturmak amacıyla iyileştirme, yenileme ve yeniden yapılandırma yapılmasıdır.
Belediye Kanunu m.73’teki kentsel dönüşüm ve gelişim alanı uygulamaları belediye öncülüğündedir. 6306’da süreç öncelikle hak sahipleri / malikler tarafından başlatılır; riskli yapı tespiti ve malik kararı merkezdedir.
Hayır. Riskli alan, zemin veya yapılaşma nedeniyle can/mal kaybı riski taşıyan bölgedir ve üst idare kararıyla belirlenir. Riskli yapı, tek bir yapının teknik tespitidir. Riskli alan içindeki her yapı için uygulamada ayrı riskli yapı tespiti gerekebilir; idare uygulamasını kontrol edin.
Kanun ve yönetmeliğe göre yapı maliki veya yasal temsilcisi lisanslı kuruluşa başvurur. Uygulamada sıklıkla tek malik başvurusu kabul edilir; paylı mülkiyette hakların birlikte kullanımı tartışmalı olabilir. Güncel yönetmelik ve idare uygulaması esas alınmalıdır.
Malikler veya yasal temsilcileri, tebliğ / muhtarlık ilanı usulüne göre tebliğ sayıldığı tarihten itibaren genellikle 15 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne (veya yetki devri yapılmış belediyeye) yazılı itiraz edebilir. İtirazlar üniversite ve bakanlık/başkanlık personelinden oluşan teknik heyetçe incelenir.
Riskli yapıda yeniden yapım için arsa payı oranında en az üçte iki (salt) çoğunlukla karar alınabilir. Karara katılmayanların hisseleri, kanundaki usulle açık artırma vb. yollarla satılarak süreç ilerletilebilir. Detaylar 6306 ve uygulama yönetmeliğine tabidir.
Riskli yapı tespiti yapılmadan önce müteahhitle yapılan sözleşmeler 6306 usulüne otomatik bağlanmaz; özel hukuk çerçevesinde değerlendirilir. Dönüşüm sürecindeki bağlayıcılık, tespit ve malik kararlarından sonra şekillenir.
Hayır. En az üçte iki çoğunlukla alınan karara göre, yıkılan binanın yerine yeniden bina yapma zorunluluğu bulunmayabilir; malikler kararıyla farklı bir uygulama modeli de gündeme gelebilir.
Evet. Riskli yapıda tahliye/yıkım süreleri dolmasına rağmen işlem yapılmazsa, kanuna göre elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin durdurulması talep edilebilir; ardından idari yıkım gündeme gelebilir.
6306 kapsamında yapılacak işlem, sözleşme, devir ve tesciller; noter harcı, tapu harcı, belediye harçları, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ve benzeri ücretlerden muaf tutulabilir. Güncel kapsam için kanun ve vergi idaresi tebliğleri kontrol edilmelidir.
6306 kapsamında oybirliği veya arsa payına göre en az 2/3 ile karar alınıp anlaşmayan hisseler satıldıktan sonra; müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yapım işine başlanmamış veya iş belirli seviyede durmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek ekip/ekipmanla devam edilmiyorsa, malikler sözleşme feshi talebinde bulunabilir.
Riskli yapıda en az bir yıldır oturan kiracılar, şartları sağladıklarında kira yardımı veya geçici konut tahsisi gibi desteklerden yararlanabilir. Evrak listeleri için kira yardımı rehberimize bakın.
İlgili rehberler: 6306 sayılı kanun, kira yardımı, hibe ve kredi.